釈迦道VS中国IT社長 激闘!!連絡待ちが続いている・・・汗

不動産投資とは

潜在意識・心理学

おはようございます、皆さんは不動産投資に興味ありますか?実は私はこの道のプロでござぃす。怪しい勧誘ではありませんのでご安心ください。Twitterなどでもなるだけ職業は伏せていました。

ただ、あまりにも怪しい不動産投資の話が舞い込んでくるので、今後正しい情報を発信するためにも、本業の話題も少し織り交ぜたほうがいいなと思った次第です。

不動産投資はもうかるのか

はい、大前提の話をします。結論から申し上げて、プロ(宅建業者)以外は、よっぽどなコネ、不動産運がないと儲かりません。

そもそも何をもって儲かるというのか?

これは非常に大切です。巷の本や、セミナーでは、年収500万からの投資法とか、資産1億を不動産でつくる、とか、ありとあらゆるテーマが出ていますが、基本的に、9割借り入れして、1億円のアパートを買ったとして、年間の金利を仮に2%と経費を考えると、満室稼働が800万、表面利回り8.0%として、手残り100万、そこから税金を引かれますので年間50万くらいの利益だとお考えください。

確かに利益出てますね。ただ、空室リスクを考慮していません、また、入退去時の原状回復工事もオーナー負担が発生します。それらも考えると年間50万いかないでしょう。

これがリアルな今の投資事情です。

1億近く借入して、年間利益50万。費用対効果ありますかね。さらに、1億を借りるためには自己資金1割は最低必要です。軽く1000万円を現金で用意する必要があります。

少し前はとある銀行で給与証明の改ざんなど当たり前でしたし、不動産投資への融資も銀行が積極的でしたので、フルローン、オーバーローンも普通にできました。今は100%無理です。

そこでよく考えてください。年収が500万円ということは、恐らく普段の生活から贅沢ばかりできませんよね?常識的に。そんな人に銀行が何千万も融資すると思いますか?しないです。

ノンバンクなんかは審査が甘いと言うのは確かですが、それでも審査がないわけでもないし、金利も4パー5パー当たり前ですので、借りられたとしても、キャッシュフローが回りません。

やる意味ないですよ。そんな人たちの相談を数多く受けてきました。私も褒められた資産背景ではないので、そんな人たちを否定はしませんが、そんな上手い話はないんです。

よっぽど、株や為替でもやったほうが儲かると思います。なにを持って儲かるか、さすがに本職なので話せばキリがないため、今回はこのへんで。

インカム以外の考え方はアリ

キャピタルゲイン、インカムゲインはご存知ですか?売ったり買ったりしてその利鞘をとるのがキャピタルゲインで、家賃収入がインカムゲインとなります。

結論、キャピタルゲインは儲かります。

安く買って、高く売る、所謂不動産商売です。

最終的に譲渡税がかかりますので、この話も簡単ではないですが、イメージ、5年超保有して、1000マン高く売れば、経費もさっ引いて、500マンくらいですかね。ただ、借入などしていると一括返済のペナルティもあるので、もう少し利鞘は減るかと思います。

そして気をつけるべきは、反復継続して売り買いすると宅建業法に抵触します。宅建免許を取る必要があります。

つまり、プロということですね。

ここまで話してきた内容は、イメージ1億くらい。東京神奈川千葉埼玉あたりで、木造もしくは鉄骨造の築浅新築を買った場合の想定です。最近は利回り8パーも少ないので、競合もかなり多いです。

どうやったら儲かるか

結論、プロになるしかありません。不動産業者になって、横のつながりで、いい情報を優先してもらう。そして、安く買って、多少の付加価値をつけたり、つけなかったり?して、転売する。これしかありません。ボロを買って解体して、土地で売るとか。

そんなことできないですよね?

そう思った方。不動産投資はやめましょう。まだそのステージにいません。

不動産投資でメリット受けられる人もいます!

やめましょうと言いましたが、やるメリットもあります。というか、特定の方にだけメリットがあると言った方が良いですかね。

節税対策

まずはこれ。私のお客様も殆どこれです。不動産投資は確定申告になりますが、建物は減価償却できます。この威力は凄い。です。仮に1億のボロ木造アパートを買って、残存がなければ、5年で償却できます。内訳の建物価格を仮に5000万としたら年間1000万円を単純に所得と相殺して扱えるのです!

仮に年収3000マンですと、税金だけで1000マン以上出て行きますよね?それがざっくり申し上げて、チャラ近くなるんです!これはでかいです。半分だとして、年収1500マンで500マン税金だとしたら、年間500万の減価償却ができる物件をかえばチャラ。そんなイメージです。つまり、不動産投資を主に考えるのではなく、節税対策ありきでそれに合った物件を探しているんです。私もこれが一番の必勝パターンだと考えています。

本業で稼いだら、不動産で節税!

これが答えです。

その他に不動産投資するメリットといえは、

相続対策です。

あなたのご両親が3億円の現金資産を持っていて、ご高齢。そんな方は、不動産について勉強してください。現金で持っていると、相続税半端ないですから…

そんなご相談も数多く受けています。つまり、不動産に変えて、相続税評価額を落とす、鉄板の相続対策ですね。先日は2億クラスの物件をキャッシュで纏めて5棟買われた方もいました、富豪ですね笑

ワンルーム投資について

これは一番取り組みやすく、営業の電話もかかってくると思うので、今まさにやってみようかな?と思っているかもいるかもしれません。その購入、ちょっと待ってください。

実はワンルームを買った方からの相談が一番多いんです。この投資のカラクリご存知ですか?利益が出るのは30年後です。多分利益出るかも。ですが。

毎月の家賃はサブリースを提案されることが多いと思うのですが、ほぼ、インカムはありません。固定資産税や管理費も払うからです。サブリースにしないと、多少数千円は振り込まれるかもしれませんが、悲惨なのは空室になった時。毎月10マン以上手出しです。だからびびってサブリースを皆さん選ぶんですが…

そして、この当時の最大のリスクは、

売りたくなっても売れないこと

です。恐らくこの投資パターンは提携の信販系のローンがついてきて、ほぼ手出しなしで買うことを勧められます。つまり、5年経っても全く残債が減らない。ということです。当然新築物件には販売会社や施工業者の利益が乗っています。相場よりも安い!ということは、まずないです。それを5年後に相場で査定すると…

下手したら半額です。

つまり売るに売れない。しかもですよ!

ワンルームを仲介してくれる不動産業者はかなり少ない。

です。彼らは仲介手数料で商売しています。数億の物件もワンルームももらえる手数料は3パーセントまでと決まっています。割に作業量は殆ど同じなんです…

お金にならない仕事を喜んで引き受ける人がいるでしょうか?いないんです。

まとめ

本業なので、リアルを書きました。異論反論結構ですが、私もこの分野では百戦錬磨です。恐らくプロの方がこの記事を見て、全く違う!とは思わないでしょう。

不動産投資がいい悪いではなく、本当によく考えてくださいね!まだまだ話し足りませんのでこの分野はまた記事を書きたいと思います!

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